정부 “믿고 집사라” 강력 신호 보내지만… 전세대란 해소 ‘글쎄’

8·28 전월세 대책

정부가 국민들에게 집을 사라고 강력한 신호를 보냈다. 정부는 미친 듯이 뛰는 전월세와 끝없이 추락하는 집값을 잡기 위해 시장금리에도 미치지 못하는 저리의 주택구입 상품(모기지)을 도입하고, 취득세율도 영구적으로 낮추기로 했다. 대책은 과거 주택공급 확대 위주의 전월세 대책과 달리 금융·세제·공급 지원책을 총동원했다. 전문가들은 장기적으로 전세 수요가 매매로 돌아서 중소형 주택 거래가 살아날 것으로 전망했지만 당장 코앞에 다가온 가을 전월세 시장을 진정시키기에는 한계가 있다고 지적했다. 

◆전월세보다 싸게 집 산다

8·28 전월세 대책의 핵심은 집값 하락을 우려해 전월세를 살고 있는 수요자들이 주택을 안심하고 구입할 수 있도록 각종 제도를 도입한 것이다. 대표적인 것이 물가인상을 고려하면 실질적으로 마이너스금리 상품인 ‘수익공유형’과 ‘손익공유형’ 모기지 출시다. 정부는 선착순 방식으로 3000명의 대상자를 시범적으로 선발한다는 방침인데, 전세자금 정도만 있으면 ‘공짜’로 주택을 살 수 있어 생애 최초 주택 구입자들에게 인기를 끌 전망이다.

수익공유형 모기지는 국민주택기금에서 싼 이자로 주택구입자금을 대출받는 대신 시세차익이 발생하면 나눠갖는 형태다. 손실이 나면 주택 구입자가 떠안는다. 집값의 최대 70%까지 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출해준다. 만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다. 5년 이내에 주택을 매각 또는 대출금을 상환할 때에는 조기상환수수료가 부과된다.

손익공유형 모기지는 손실과 이익 모두 정부와 주택구입자가 나누는 구조다. 국민주택기금이 대출자의 주택에 지분투자를 하는 방식이다. 집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년차부터는 2%로 대출해주며 20년 만기 일시상환 조건이다.

저리 장기 모기지 공급이 확대된다. 주택금융공사는 장기·고정금리 분할상환 방식의 장기 모기지(보금자리론과 적격대출)를 올해 21조원에서 내년 24조원으로 늘려 공급하기로 했다. 국민주택기금 대출도 올해 말까지 소득요건(부부합산 4500만→6000만원)과 대상주택 가액기준(3억→6억원), 대출한도(가구당 1억→2억원)를 확대하며 금리(4%→2.8∼3.6%)도 인하한다. 대출대상에 주거용 오피스텔이 포함된다.

현오석 경제부총리(가운데)가 28일 광화문 정부서울청사에서 전·월세 시장 안정화 대책을 발표하고 있다.
김범준 기자

◆세입자 부담 완화된다

임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안이 마련된다. 정부는 내년 1월부터 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액확대를 시행한다. 서울은 보증금과 우선변제액 기준이 각각 7500만원, 2500만원에서 9000만∼1억원, 3000만∼3400만원으로 높아질 예정이다.

또 임대차계약이 끝났는데도 임차보증금을 반환하지 않으면 대한주택보증이 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적보증 프로그램을 신설키로 했다. 적용대상 보증금은 3억원(지방 2억원) 이하다. 서울보증보험 등 시중 전세금보장 보험의 가입대상도 확대하고 보험요율도 10% 내외로 낮추기로 했다.

◆장기적으로는 ‘긍정’, 단기 효과는 ‘글쎄’

김진수 건국대 행정대학원 교수는 “정부가 전세 수요를 매매로 유도하기 위해 새로운 정책을 도입하고 임대주택을 확보하려는 노력이 돋보인다”며 “그러나 전월세나 매매시장 안정 효과가 바로 나타나지 않고 시간이 좀더 걸릴 것”이라고 말했다. 우리투자증권 김규정 부동산팀장은 “취득세가 절반으로 줄어들고 금리도 매력적이라 내집을 장만하기 좋아진다”며 “그러나 단기적으로 전월세 공급량을 충분히 늘리지 못해 아쉽다”고 말했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “이번 대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 것에 초점이 맞춰진 사실상 부동산 부양책에 더 가깝다”며 “임차시장은 계절적 성수기 영향이 큰 만큼 가을 전월세 시장을 바로 진정시키기에 분명 한계는 있다”고 말했다. 부동산써브 조은상 부동산리서치팀장은 “다주택자 양도세 중과 폐지와 수직증축 리모델링 허용 등 4·1부동산종합대책의 핵심 법안이 통과되지 않은 상황에서 이번에 발표된 내용만으로 시장 안정화를 기대하기에는 무리가 있다”고 말했다.

신진호 기자 [e-mail]