“정당한 재테크” “사기위험 방치”… 임대인·임차인 ‘갭투자’ 시각차 [심층기획-주거안정이 민생안정이다]

2021년 개인 임대사업자 34만여명
“집주인 보증금 반환 의무화 대책 필요”

연립·다세대(빌라) 12개호를 전세·반전세 놓고 있는 서모(28)씨가 임대사업에 뛰어든 건 우연이었다. 부산 부산진구 한 오피스텔에서 월세로 살던 중 그는 돌연 집이 경매에 넘어갔다는 소식을 들었다. 8개월 남짓 살던 집을 갑자기 비워야 하는 처지에 놓인 것이다. 그때부터 경매를 공부한 서씨는 재작년 6월 살던 집을 낙찰받은 것을 시작으로 경매·공매·급매로 싸게 나오는 빌라를 매입해 전세나 반전세로 놓는 전업 임대사업자가 됐다. 시세보다 싸게 나온 집을 신용대출로 산 뒤 보증금으로 대출금을 상환하고 월세로 수익을 냈다.

19일 국토교통부에 따르면 2021년 개인 임대사업자는 34만6030명에 육박한다. 이 중엔 자본금 없이도 전세 보증금을 활용해 임대사업에 뛰어드는 이들이 적지 않다. 무분별한 전세 갭투자가 확산하는 것이라는 우려와 ‘정당한 재테크’라는 목소리가 맞부딪힌다.

월세방에 살면서 빌라 3개호를 반전세로 놓고 있다는 직장인 남모(27)씨는 임대사업으로 한 달 70만원가량의 수입을 얻는다. 월급만으로는 미래를 준비하기 빠듯하다고 생각한 그는 재테크를 알아보던 중 부동산 공부를 시작했다. 10회에 40만원 하는 유료 강의와 책·유튜브 등으로 방법을 익힌 그는 앞으로 임대사업을 10개호 수준으로 늘리고 싶다고 했다. 남씨는 “반전세에서 얻는 월세도 있지만 단기보유 양도세가 붙지 않는 시점에 팔면 시세차익도 벌 수 있다”며 수익 구조를 설명했다.

남씨는 “자기 자본이 없는 만큼 위험성이 클 수 있다”면서도 “대책이 없는 건 아니다”라고 강조했다. 만일 보증금을 돌려주지 못하게 되는 상황이 되더라도 전세대출 이자를 대신 내주면 반환지연을 인정받을 수 있고 임차인도 전세보증금반환보증(반환보증)에 가입한 경우 보증금을 보증기관으로부터 우선 돌려받을 수 있다는 것이다.

서씨도 “주택담보대출이 아닌 신용대출이라 전세사기와 거리가 멀다”고 말했다. 이어 “최소한의 부동산 교육이 이뤄져야 막무가내로 매수해서 감당할 수 없는 수준으로 사업을 벌이는 임대인과 위험한 전세 계약을 하는 임차인 둘 다 덜 발생할 것”이라고 했다. 임대사업에 뛰어드는 청년이 늘고 있는 만큼 임차인뿐만 아니라 임대인에 대해서도 교육이 필요하다는 지적이다.

그러나 여전히 전세보증금 반환을 임대인의 도덕성에 기댈 수밖에 없는 지금 상황에 대한 비판이 제기된다. 갭투자는 최근 대규모 보증금 미반환 사태의 근본 원인이었던 만큼 임대인의 도덕적 해이를 막을 대책이 필요하다는 지적이다.

지난 7월 서울에 전셋집을 얻었다는 나병찬(27)씨는 “등기부등본상 근저당과 국세·지방세 체납 여부도 꼼꼼히 확인했지만 임차인이 임대인의 속을 알 순 없는 노릇”이라며 “정부가 은행이 전세대출상품을 내놓게 하는 등 국민에게 전세를 이용하도록 종용한 만큼 임차인이 집이라는 공간에서 마음 편히 지낼 수 있도록 제도 개선이 필요한 것 같다”고 말했다.

※본 기획물은 정부광고 수수료로 조성된 언론진흥기금의 지원을 받았습니다.

윤준호·김나현 기자