수익형 부동산, 운영 관리가 '대세'

오피스텔의 수익률 하락과 외국인 관광객의 증가로 인해 대안 투자 상품으로 떠오른 분양형 호텔 및 서비스드 레지던스(serviced residence)가 최근 잇따라 공급되면서 다양한 ‘위탁 운영관리’ 방법까지 화제가 되고 있다.

분양형 호텔이나 서비스드 레지던스의 운영은 개인투자자가 호텔 객실을 아파트나 오피스텔처럼 분양 받고 운영을 전문 운영사에 위탁해 수익률을 거두는 방식이다. 이에 따라 위탁 운영관리 방법 및 운영을 맡은 운영사의 관리 노하우가 무엇보다 중요하다.

최소 1년에서 길게는 5년까지 지급되는 확정 수익 지급 기간이 끝나면 호텔 운영 여부와 잉여금에 따라 수익률이 달라지는 만큼, 운영사의 운영방법이 높은 수익률과 직결되기 때문이다.

최근 대세로 자리매김하고 있는 ‘운영 관리’ 방식은 크게 3가지다. 호텔 운영 경험이 많은 전문 위탁 운영사를 두거나 시행사가 운영 법인을 만들어 관리하거나 시행사 자체에서 운영하는 경우다. 시행사가 운영하는 경우에는 전문성을 확보하기 위해 특급 호텔 근무 경력이 있는 전문가를 채용하는 경우가 많다.

현재 제주 분양형 호텔 가운데 전문 위탁 운영사를 통해 준공 후 호텔 운영을 맡긴 곳은  '제주 센트럴시티 호텔'이 유일하다. 위탁 운영사는 제주 특1급 호텔인 ‘그랜드호텔’이다. 이 호텔은 지난 1981년 문을 열고 총 512개의 객실과 카지노·연회장·사우나·피트니스시설을 갖춘 제주 최고 호텔로 현재도 영업 중인 곳이다.

분양 관계자는 "30년 이상의 운영 노하우를 갖춘 곳인 만큼 2015년 12월 준공과 함께 바로 호텔 운영에 들어갈 수 있다"고 말했다.

이외에는 대부분 위탁 운영법인을 신규 설립하거나 시행사가 직접 운영에 나서는 경우다. 이 같은 경우 위탁수수료 절감 효과가 있지만 전문성이 떨어진다는 점을 보완하기 위해 호텔 근무 경력이 있는 전문가 들을 채용하거나 자문사 등을 두고 있다.

현재 대전에서 분양 중인 '가온 하이츠빌' 오피스텔의 경우는 시행사에서 ‘가온 비지니스 호텔’ 이란 위탁 운영사를 만든 경우다. 이에 다년 간의 호텔 근무 경력이 있는 매니저를 채용한 상태. 오는 4월 준공과 함께 위탁 운영사를 통해 서비스드 레지던스로 운영 예정이다. 서비스드 레지던스로 운영 예정인 만큼 오피스텔 내에 피트니스, 사우나, 북카페, 소극장 등 다양한 편의시설이 들어간다.

제주 함덕에서 공급 중인 '코업시티호텔'의 경우는 코업관리서비스라는 업체에서 호텔을 운영을 맡았다. 코업은 대한민국 대표 서비스드 레지던스 브랜드로 호텔 등을 전문적으로 운영해온 곳이다.

JK메디컬그룹의 JK가 제주시 연동에 분양중인 'JK 라마다 앙코르 제주 호텔'은 시행사인 JK 자체적으로 호텔을 운영할 예정이다. 이 호텔은 지하2층~지상 12층, 총 225실로 지어지며 시공은 일광E&C, 자금 관리는 코리아신탁에서 맡는다.

김현주 기자 [e-mail]