서울 오피스 공실률 오르고 임대료 상승세는 둔화 흐름

2024년 4분기 공실률 4.9%로 늘어
마곡지구 오피스 추가 공급 영향
임대료는 1.2%로 상승폭 감소해
경기침체 등 여파 유치경쟁 전망

마곡지구 일대 오피스 대규모 공급과 기업들의 경영 효율화 착수 등 영향에 서울 오피스 공실률은 오르고 임대료 상승세는 둔화하고 있는 것으로 나타났다.

16일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 직전 분기 대비 2.0%포인트 오른 4.9%로, 4개 분기 연속 증가세다. 특히 연면적 6만6116㎡(2만평) 이상의 프라임급 오피스 공실률(8.0%)은 직전 분기보다 6.8%포인트 뛰었다.

이는 강서구 마곡지구에서 약 76만7000㎡(23만2000평)의 오피스 임대면적이 새로 공급된 것이 주요인으로 꼽힌다. 마곡지구는 서울시가 서남권 경제 활성화 등을 목표로 2007년부터 본격 추진해 온 대규모 도시개발사업이다.

공실률 상승과 더불어 서울 전체 오피스 임대료 오름세도 둔화하는 추세다. 2022∼2023년 서울 오피스의 분기별 평균 임대료 상승률은 1.5%였으나 지난해에는 1.2%로 상승폭이 줄었다. 알스퀘어는 보고서에서 “기업경기 악화로 인한 임차활동 둔화에 따른 영향”이라며 “지속해서 상승한 임대료와 기업들의 경영 효율화가 맞물리면서 재계약 시 권역 이전 및 감평으로 임대료 상승이 완화됐다”고 해석했다.

업계에서는 최근 오피스 공실률 상승 배경에 대해 대체로 비슷한 시각을 갖고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드도 ‘2024년 4분기 오피스 시장 보고서’에서 “지나치게 상승한 임대료를 견디지 못하고 재계약을 앞둔 일부 기업들이 외곽으로 이전하거나 이전 계획을 세우면서 공실률은 상승한 반면 임대료 상승률은 둔화한 것으로 판단된다”고 짚었다.

여전히 ‘서울 3대 주요 업무 권역’인 종로 등 도심업무지구(CBD)와 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD)의 A급 오피스 시장에선 공급 부족 현상이 나타나고 있지만, 향후 CBD 권역을 중심으로 대규모 오피스 공급이 예상되는 점은 눈여겨볼 지점으로 꼽힌다.

CBRE코리아의 ‘서울 오피스 2030’ 보고서에 따르면 2031년까지 3대 업무 권역에 약 471만㎡ 규모 A급 오피스가 신규 공급된다. 현재 3대 권역 오피스 규모(1057만㎡)의 약 45% 수준이다. 특히 신규 공급의 83%가 CBD에 집중된다.

보고서는 “이러한 대규모 공급은 향후 CBD 오피스 시장의 성장을 빠르게 견인하는 동시에 공실률 증가, 임대료 조정과 신규 오피스 빌딩 간의 임차인 유치 경쟁 심화로 이어질 것으로 예상된다”고 분석했다.

이강진 기자 jin@segye.com